Mahnschreiben der Bank mit Frist: Was Geschäftsführer jetzt tun sollten

Ein Schreiben der Bank mit einer Frist trifft Geschäftsführer einer GmbH oder KG selten völlig unvorbereitet, aber fast immer zur falschen Zeit. Oft geht es um rückständige Zins- oder Tilgungsraten, eine verletzte Finanzkennzahl oder fehlende Unterlagen. Manchmal kündigt die Bank bereits an, das Darlehen fällig zu stellen und die Sicherheiten zu verwerten. Für ein Unternehmen mit immobilienbesichertem Kredit ist das ein ernstes Signal. Entschieden ist damit aber meist noch nichts. Was jetzt zählt, ist eine ruhige Einordnung und eine Antwort, mit der die Bank arbeiten kann.

Dieser Beitrag gibt einen Überblick aus der Praxis. Er ersetzt keine Rechtsberatung. Die konkrete Bewertung hängt immer vom Darlehensvertrag und vom Einzelfall ab.

Welches Schreiben liegt auf dem Tisch?

„Mahnschreiben“ ist im Alltag ein Sammelbegriff. Für die nächsten Schritte macht es einen großen Unterschied, was die Bank tatsächlich erklärt. Typisch sind vier Stufen:

• Zahlungserinnerung oder Mahnung: Die Bank weist auf eine überfällige Rate hin und fordert zur Zahlung bis zu einem Datum auf. Das Darlehen läuft weiter.
• Aufforderung mit Fristsetzung und Kündigungsandrohung: Die Bank nennt einen Rückstand oder eine Vertragsverletzung, setzt eine Frist zur Abhilfe und kündigt für den Fall des Fristablaufs die Kündigung an. Das ist häufig die Vorstufe zur Fälligstellung.
• Kündigung des Darlehens: Die Bank erklärt die Kündigung, ordentlich oder außerordentlich, und fordert den offenen Betrag bis zu einem Stichtag zurück. Grundlage sind meist der Darlehensvertrag, § 490 BGB oder Nr. 19 AGB-Banken beziehungsweise Nr. 26 AGB-Sparkassen.
• Ankündigung der Verwertung: Nach der Kündigung kündigt die Bank an, Sicherheiten zu verwerten, etwa über die Grundschuld, abgetretene Mieten oder verpfändete Konten.

Die erste Aufgabe ist deshalb, das Schreiben genau zu lesen. Welche Erklärung gibt die Bank ab? Welche Frist setzt sie, und wofür? Auf welche Vertragsklausel stützt sie sich? Wer hat unterschrieben? Ein Schreiben aus der Intensivbetreuung oder der Sanierungsabteilung liest sich anders als eines aus der laufenden Firmenkundenbetreuung.

Was die Frist bedeutet und was nicht

Eine Frist in einem Bankschreiben ist zunächst eine Handlungsaufforderung. Sie sagt, bis wann die Bank eine Reaktion erwartet: eine Zahlung, Unterlagen oder einen Vorschlag. Die Frist ist nicht automatisch die letzte Gelegenheit zum Gespräch. Sie ist aber der Zeitpunkt, ab dem die Bank ihre angekündigten Schritte einleiten kann, ohne dass das Unternehmen sich beschweren könnte, es sei überrascht worden.

Daraus folgen zwei Regeln:

1. Die Frist nicht verstreichen lassen. Schweigen wird bei der Bank regelmäßig als fehlende Kooperationsbereitschaft gewertet. Selbst wenn bis zum Stichtag nicht alles geklärt ist, sollte vorher eine schriftliche Rückmeldung eingehen.
2. Eine Fristverlängerung früh und begründet erbitten. Wer einige Tage vor Ablauf schreibt, was bereits veranlasst ist, was noch fehlt und bis wann es kommt, erhält eher zusätzliche Zeit als jemand, der am letzten Tag pauschal um Aufschub bittet.

Die ersten Schritte nach Eingang

1. Schreiben und Vertragslage nebeneinanderlegen

Darlehensvertrag, Nachträge, Sicherungszweckerklärung, Grundschuldbestellung, Mietabtretung und gegebenenfalls Bürgschaften oder Patronatserklärungen gehören jetzt auf einen Tisch. Zu prüfen ist, ob die von der Bank genannten Gründe sich im Vertrag wiederfinden, welche Heilungsfristen vorgesehen sind und ob Cross-Default-Klauseln andere Finanzierungen berühren. Bei Covenant-Themen lohnt ein Blick auf die genaue Definition der Kennzahl. Mehr dazu im Beitrag zum Covenant-Bruch.

2. Liquidität für die nächsten 13 Wochen ermitteln

Bevor das Unternehmen der Bank etwas anbietet, muss es selbst wissen, was es leisten kann. Eine wochengenaue Liquiditätsvorschau über 13 Wochen und eine Monatsplanung über zwölf Monate zeigen, ob ein Rückstand ausgeglichen werden kann, wie groß die Lücke ist und wie lange sie besteht. Die Zahlen sollten konservativ sein. Eine Zusage, die nach drei Wochen nicht mehr hält, kostet mehr Vertrauen als eine zurückhaltende Planung.

3. Die Gesellschafterseite klären

Banken fragen in dieser Phase fast immer nach dem Beitrag der Gesellschafter: frisches Eigenkapital, Gesellschafterdarlehen mit Rangrücktritt, zusätzliche Sicherheiten oder der Verzicht auf Ausschüttungen. Die Geschäftsführung sollte vor dem Gespräch wissen, was realistisch ist und was nicht.

4. Die Organpflichten im Blick behalten

Ein Schreiben mit Kündigungsandrohung ist für die Geschäftsführung auch ein Anlass, die eigene Lage nüchtern zu prüfen, insbesondere die Zahlungsfähigkeit und die Fortführungsprognose. Hier gelten strenge gesetzliche Pflichten mit kurzen Fristen. Diese Prüfung gehört in die Hände eines spezialisierten Rechtsanwalts oder Steuerberaters und sollte parallel zur Bankkommunikation laufen, nicht danach.

5. Einen Ansprechpartner und einen Kanal festlegen

Gegenüber der Bank sollte eine Person sprechen, mit abgestimmter Linie. Widersprüchliche Aussagen von Geschäftsführung, Gesellschaftern und Beratern schwächen die Position. Wichtige Absprachen sollten schriftlich bestätigt werden.

Wie die Bank in dieser Phase denkt

Mit einem Schreiben mit Frist ist das Engagement bei der Bank in der Regel bereits in eine engere Betreuung übergegangen, oft in die Intensivbetreuung oder Sanierungsbetreuung. Dort arbeiten andere Teams mit anderen Fragen. Im Kern vergleicht die Bank zwei Wege:

• Fortführung mit Anpassung: Was fließt voraussichtlich zurück, wenn das Darlehen mit veränderten Bedingungen weiterläuft, etwa mit Stundung, Tilgungsaussetzung, Stillhalten oder Teilrückführung?
• Kündigung und Verwertung: Was erlöst die Bank nach Kosten, Zeit und Risiko, wenn sie die Immobilie über Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung oder einen begleiteten Verkauf verwertet?

Eine Verwertung ist für die Bank selten der bevorzugte Weg. Sie dauert, kostet Geld und erzielt oft einen Abschlag gegenüber einem geordneten Verkauf. Sobald die Bank aber den Eindruck hat, dass die Fortführung keinen besseren Erlös verspricht oder dass das Unternehmen nicht verlässlich mitarbeitet, wird sie die Verwertung vorbereiten. Ein Rückführungsvorschlag muss deshalb zeigen, dass der Weg der Fortführung für die Bank mindestens so gut ist wie die Verwertung.

Verwertung der Sicherheiten: Was droht konkret?

Bei immobilienbesicherten Unternehmenskrediten ist die wichtigste Sicherheit meist eine Grundschuld, häufig mit notarieller Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Typische Verwertungswege sind:

• Zwangsverwaltung: Ein gerichtlich bestellter Verwalter übernimmt die Immobilie und zieht die Mieten ein. Das Unternehmen verliert die Kontrolle über die laufende Bewirtschaftung.
• Zwangsversteigerung: Die Immobilie wird über das Amtsgericht versteigert. Das Verfahren dauert in der Regel viele Monate und endet häufig unter dem Marktwert.
• Einzug abgetretener Mieten: Die Bank legt die Mietabtretung gegenüber den Mietern offen und lässt Zahlungen direkt an sich leiten.
• Freihändiger Verkauf: Die Bank drängt auf einen Verkauf, bei dem das Unternehmen formal Verkäufer bleibt, die Bank aber über Zeitplan und Preis mitentscheidet.

Bei Sicherungsgrundschulden gelten zusätzlich gesetzliche Schutzmechanismen, etwa eine Kündigungsfrist für das Grundschuldkapital. Ob und wie sie im Einzelfall greifen, ist eine Rechtsfrage, die vor Ort geprüft werden muss. Für die Verhandlung entscheidend ist ein anderer Punkt: Jede dieser Maßnahmen braucht Vorlauf. Diese Zeit sollte das Unternehmen nutzen, um einen Vorschlag vorzulegen, bevor die Bank sich festgelegt hat.

Der Rückführungsvorschlag: Aufbau und Inhalt

Ein Rückführungsvorschlag ist die schriftliche Antwort des Unternehmens auf die Frage: Wie bekommt die Bank ihr Geld zurück, und warum ist dieser Weg besser als die Verwertung? Bewährt hat sich folgender Aufbau:

1. Ausgangslage in einem Absatz. Was ist passiert, warum, und was wurde bereits unternommen? Ohne Beschönigung.
2. Objekt und Sicherheit. Aktuelle Mieterträge, Mieterliste mit Laufzeiten, Leerstand, anstehende Investitionen, ein plausibler Wert mit Begründung sowie LTV und DSCR heute und nach Umsetzung des Plans.
3. Liquiditätsplan. 13-Wochen-Vorschau und Zwölf-Monats-Planung mit den getroffenen Annahmen.
4. Konkretes Angebot. Zum Beispiel: Ausgleich des Rückstands in festgelegten Raten, Tilgungsaussetzung für einen bestimmten Zeitraum, Zinsstundung mit Nachzahlung, Teilrückführung aus einem Verkaufserlös oder ein befristetes Stillhalteabkommen.
5. Beitrag der Gesellschafter. Eigenkapital, Rangrücktritt, zusätzliche Sicherheiten, Ausschüttungssperre.
6. Meilensteine und Reporting. Was ist bis wann erreicht, woran misst die Bank den Fortschritt, wie oft wird berichtet?
7. Weg zur endgültigen Rückführung. Nachvermietung und Refinanzierung bei einem anderen Institut, Teilverkauf oder geordneter Verkauf mit Zeitplan.
8. Vergleich mit der Verwertung. Eine nüchterne Gegenüberstellung, was die Bank in beiden Szenarien voraussichtlich erlöst, nach Kosten und Zeit.

Ein solcher Vorschlag erzwingt keine Zustimmung. Er gibt der Bank aber eine Entscheidungsgrundlage, die sie intern vertreten kann. Genau das brauchen Sachbearbeiter in der Intensivbetreuung, um eine Fortführung bei ihren Gremien durchzusetzen.

Häufige Fehler

• Abwarten, bis die Frist abgelaufen ist. Dann hat die Bank Optionen, das Unternehmen kaum noch.
• Teilzahlungen ohne Absprache. Sie können sinnvoll sein, sollten aber mit einer Erklärung und einem Plan verbunden werden, nicht als stilles Signal.
• Zahlen, die nicht zusammenpassen. Unterschiedliche Werte in Liquiditätsplan, Objektdaten und Gesprächsnotizen beschädigen die Glaubwürdigkeit.
• Nur über Recht oder nur über Zahlen sprechen. Die Bank prüft beides: die Vertragslage und die Werthaltigkeit der Sicherheit. Eine Argumentation, die nur eine Seite abdeckt, überzeugt selten.
• Zusagen, die nicht eingehalten werden. Ein verpasster Meilenstein wiegt in dieser Phase schwerer als ein zurückhaltendes Angebot.

Wann externe Unterstützung sinnvoll ist

Bei größeren Engagements, etwa bei Darlehen ab 10 Mio. €, mehreren finanzierenden Banken oder einem Portfolio mehrerer Objekte, laufen rechtliche, wirtschaftliche und immobilienbezogene Fragen schnell gleichzeitig. Hier hilft es, wenn die Vorbereitung des Bankgesprächs von Personen begleitet wird, die die Perspektive der Bank kennen und die Immobilie fachlich einordnen können. Die rechtliche Prüfung im engeren Sinn bleibt Sache der Anwälte des Unternehmens. Ziel der Vorbereitung ist eine einheitliche Linie aus Vertragslage, Zahlen und Objekt, mit der das Unternehmen in das Gespräch geht.

Sie haben ein Schreiben mit Frist erhalten? Beschreiben Sie uns kurz die Ausgangslage. Wir melden uns vertraulich und besprechen mit Ihnen, wie Sie das Gespräch mit Ihrer Bank vorbereiten.

Bankgespräch vorbereiten