Covenant-Bruch: Was bei einer Verletzung von LTV oder DSCR zu tun ist

Immobilienbesicherte Unternehmenskredite enthalten regelmäßig Finanzkennzahlen, die während der Laufzeit einzuhalten sind. Die gebräuchlichsten sind Loan-to-Value (LTV) und Debt Service Coverage Ratio (DSCR). Sinken Objektwerte oder Mieterträge, kann eine dieser Kennzahlen verletzt werden, ohne dass eine einzige Zahlung ausgefallen ist. Ein solcher Covenant-Bruch gibt der Bank vertragliche Rechte. Wie Sie damit umgehen, entscheidet oft über den weiteren Verlauf des Engagements.

Was LTV- und DSCR-Covenants messen

Der LTV setzt die Darlehensvaluta ins Verhältnis zum Wert der Immobilie. Ein vereinbarter Höchstwert, beispielsweise 65 Prozent, soll sicherstellen, dass ein ausreichender Sicherheitenpuffer besteht. Sinkt der Objektwert, etwa durch eine neue Bewertung, steigt der LTV, auch wenn das Darlehen unverändert ist.

Der DSCR setzt den verfügbaren Ertrag, meist die Nettomieteinnahmen, ins Verhältnis zum Kapitaldienst aus Zins und Tilgung. Ein Mindestwert, beispielsweise 1,2, soll sicherstellen, dass die Immobilie den Kapitaldienst mit Reserve trägt. Leerstand, Mietminderungen oder steigende Zinsen können den DSCR unter die Schwelle drücken.

Die konkrete Definition steht im Darlehensvertrag. Sie ist wichtiger als jede allgemeine Formel: Welche Erträge zählen? Wie wird der Wert ermittelt? Welcher Zeitraum wird betrachtet? An welchen Stichtagen wird getestet?

Welche Rechte ein Covenant-Bruch der Bank gibt

Je nach Vertrag kann ein Covenant-Bruch ein Kündigungsrecht auslösen, zu einem Zinsaufschlag führen, eine Pflicht zur Sondertilgung oder Nachbesicherung begründen oder eine Ausschüttungssperre aktivieren. Manche Verträge sehen zunächst eine Heilungsfrist vor, innerhalb derer der Kreditnehmer die Kennzahl wiederherstellen kann, etwa durch einen Eigenkapitaleinschuss oder eine Teilrückzahlung (Equity Cure).

Wichtig: Ein Kündigungsrecht bedeutet nicht, dass die Bank kündigen wird. In vielen Fällen nutzt sie den Covenant-Bruch als Anlass, das Engagement neu zu verhandeln. Die Verhandlungsposition des Unternehmens ist aber schwächer, sobald die Bank ein Kündigungsrecht hat. Zu beachten sind zudem Cross-Default-Klauseln, durch die ein Bruch in einer Finanzierung Folgen für andere Finanzierungen haben kann.

Die ersten Schritte bei einem drohenden oder eingetretenen Bruch

1. Berechnung prüfen

Prüfen Sie zunächst, ob die Kennzahl nach der vertraglichen Definition tatsächlich verletzt ist. Abweichungen zwischen interner Rechnung und Vertragsdefinition kommen vor. Auch die Bewertungsgrundlage beim LTV sollte nachvollzogen werden.

2. Informationspflichten beachten

Viele Verträge verpflichten den Kreditnehmer, Covenant-Verletzungen oder deren absehbaren Eintritt unverzüglich mitzuteilen, häufig im Rahmen eines Compliance Certificate. Eine verspätete oder unvollständige Mitteilung kann selbst eine Vertragsverletzung darstellen und das Vertrauen der Bank belasten.

3. Ursachen analysieren

Ist der Bruch Folge einer Marktbewegung, eines einzelnen Mieterausfalls oder eines strukturellen Problems der Immobilie? Die Antwort bestimmt, welche Lösung plausibel ist.

4. Heilungsoptionen prüfen

Welche Möglichkeiten sieht der Vertrag vor? Kann durch Eigenkapital, Teilrückzahlung, zusätzliche Sicherheiten oder eine Barhinterlegung geheilt werden? Welche Fristen gelten?

Waiver, Anpassung oder Neustrukturierung

In der Verhandlung mit der Bank kommen typischerweise drei Wege in Betracht:

• Waiver: Die Bank verzichtet für einen bestimmten Teststichtag oder Zeitraum auf die Rechte aus dem Covenant-Bruch. Das ist sinnvoll, wenn die Verletzung vorübergehend ist.
• Reset: Die Covenant-Schwellen werden angepasst, etwa ein höherer zulässiger LTV oder ein niedrigerer Mindest-DSCR für einen Übergangszeitraum, oft mit späterer Rückkehr zu den ursprünglichen Werten.
• Umfassendere Anpassung: Wenn neben dem Covenant auch Kapitaldienst oder Fälligkeit betroffen sind, kann eine Kombination mit Tilgungsaussetzung, Zinsstundung oder einem Stillhalteabkommen nötig sein.

Banken verlangen für solche Zugeständnisse regelmäßig Gegenleistungen: Gebühren, Zinsaufschläge, Teilrückzahlungen, zusätzliche Sicherheiten oder erweiterte Berichtspflichten.

Die Objektseite als Argument

Bei LTV-Brüchen ist die Bewertung zentral. Eine fundierte Darstellung von Mieterstruktur, Vermietungsperspektive, Capex-Bedarf und Marktvergleich kann helfen, eine pauschal konservative Bewertung zu hinterfragen oder zumindest einzuordnen. Bei DSCR-Brüchen geht es um die Ertragsseite: Welche Mieteinnahmen sind gesichert? Welche Vermietungen sind konkret in Verhandlung? Wie entwickelt sich der Kapitaldienst?

Die Bank wird Aussagen zur Immobilie nur dann berücksichtigen, wenn sie belegt sind. Pauschale Erwartungen helfen im Gespräch wenig.

Häufige Fehler

• Den Bruch intern bemerken, aber abwarten, ob sich die Kennzahl von selbst erholt.
• Das Compliance Certificate ohne Erläuterung einreichen.
• Nur über den Covenant verhandeln, ohne die Finanzierungssituation insgesamt zu betrachten.
• Einen Waiver akzeptieren, dessen Bedingungen die Handlungsfreiheit für die gesamte Restlaufzeit einschränken.

Einordnung

Ein Covenant-Bruch ist häufig der Punkt, an dem ein Engagement in die Intensivbetreuung wechselt. Umso wichtiger ist es, das Gespräch vorbereitet zu führen, rechtlich und auf der Objektseite. Einen Überblick über die möglichen Instrumente gibt der Beitrag zum Kreditaufschub für Unternehmen.