Kreditaufschub für Unternehmen: Wann die Bank ihn gewährt und wie Sie ihn vorbereiten

Ein Kreditaufschub verschafft einem Unternehmen Zeit: Zahlungen aus einem bestehenden Darlehen werden für einen vereinbarten Zeitraum ausgesetzt, reduziert oder verschoben. Für Geschäftsführer und CFOs einer GmbH oder KG mit immobilienbesichertem Unternehmenskredit ist das kein Formularvorgang, sondern das Ergebnis einer Verhandlung. Ob und zu welchen Bedingungen die Bank zustimmt, hängt vom Einzelfall ab. Entscheidend ist, wie gut das Gespräch vorbereitet ist.

Was unter einem Kreditaufschub zu verstehen ist

Der Begriff ist kein feststehender Rechtsbegriff. In der Praxis umfasst er mehrere Instrumente, die sich in Wirkung und Kosten unterscheiden:

• Tilgungsaussetzung: Die laufende Tilgung ruht, Zinsen werden weiter gezahlt. Mehr dazu im Beitrag Tilgung aussetzen bei Gewerbeimmobilien.
• Zinsstundung: Fällige Zinsen werden später gezahlt, meist verzinst oder gegen Aufschlag. Siehe Zinsen stunden.
• Verlängerung der Laufzeit oder Prolongation eines endfälligen Darlehens.
• Stillhalteabkommen: Die Bank verzichtet befristet auf die Ausübung bestimmter Rechte, etwa Kündigung oder Verwertung. Siehe Stillhalteabkommen.

Rechtlich handelt es sich regelmäßig um eine Änderung des Darlehensvertrags, die beide Seiten vereinbaren müssen. Einen allgemeinen Anspruch des Unternehmens auf Aufschub gibt es in der Regel nicht.

Wann Banken einen Kreditaufschub in Betracht ziehen

Aus Sicht der Bank ist ein Aufschub eine Risikoabwägung. Sie vergleicht, vereinfacht gesagt, die voraussichtliche Rückführung bei einer Anpassung mit dem Ergebnis einer Kündigung und Verwertung der Sicherheiten. Ein Aufschub wird eher in Betracht kommen, wenn:

• die Liquiditätsschwäche vorübergehend und erklärbar ist, etwa durch Leerstand nach einem Mieterauszug, eine laufende Nachvermietung oder eine verzögerte Fertigstellung,
• die Immobilie als Sicherheit werthaltig bleibt und ein nachvollziehbarer Plan für Vermietung, Capex oder Verkauf besteht,
• das Unternehmen früh und offen informiert, statt erst nach einem Zahlungsausfall zu reagieren,
• Gesellschafter oder Geschäftsführung einen eigenen Beitrag leisten, etwa durch Eigenkapital, zusätzliche Sicherheiten oder eine Cash-Sweep-Regelung.

Umgekehrt sinkt die Bereitschaft, wenn Zahlen unvollständig sind, Covenant-Verletzungen nicht offen angesprochen wurden oder kein Plan erkennbar ist, wie der Kredit am Ende zurückgeführt oder refinanziert wird.

Zu berücksichtigen ist auch die interne Behandlung bei der Bank. Zugeständnisse an einen Kreditnehmer in finanziellen Schwierigkeiten werden aufsichtsrechtlich häufig als Forbearance-Maßnahme erfasst. Das kann dazu führen, dass das Engagement in die Intensivbetreuung übergeht und enger überwacht wird. Für das Unternehmen bedeutet das umfangreichere Berichtspflichten, aber nicht zwangsläufig eine schlechtere Verhandlungsposition.

Der richtige Zeitpunkt

Der häufigste Fehler ist ein zu später Kontakt. Wer die Bank erst anspricht, wenn eine Rate bereits ausgefallen ist oder die Fälligkeit in wenigen Wochen bevorsteht, verhandelt unter Zeitdruck. Die Bank hat dann bereits Handlungsoptionen, etwa ein Kündigungsrecht aus dem Darlehensvertrag oder nach Nr. 19 AGB-Banken beziehungsweise Nr. 26 AGB-Sparkassen, das Unternehmen dagegen nur noch wenige.

Sinnvoll ist das Gespräch, sobald absehbar ist, dass Kapitaldienst, Covenants oder die Anschlussfinanzierung unter Druck geraten. Bei endfälligen Darlehen bedeutet das in der Regel mehrere Monate vor der Fälligkeit.

Wie Sie das Bankgespräch vorbereiten

Die Bank entscheidet auf Grundlage von Unterlagen und einer schlüssigen Darstellung. Folgende Elemente haben sich in der Vorbereitung bewährt.

1. Vertragslage klären

Darlehensvertrag, Nachträge, Sicherheitenverträge und Covenant-Regelungen sollten vollständig vorliegen. Zu klären ist: Welche Zahlungen sind wann fällig? Welche Kennzahlen sind einzuhalten? Welche Informationspflichten bestehen? Gibt es Cross-Default-Klauseln, die andere Finanzierungen betreffen?

2. Liquidität realistisch planen

Eine Liquiditätsplanung über mindestens zwölf Monate zeigt, wie groß die Lücke ist und wie lange sie besteht. Sie sollte konservativ gerechnet sein. Eine Planung, die sich nach wenigen Wochen als zu optimistisch erweist, beschädigt die Glaubwürdigkeit nachhaltig.

3. Die Immobilie einordnen

Auf der Objektseite interessieren die Bank vor allem aktuelle Mieterträge, die Mieterliste mit Laufzeiten, Leerstand, anstehender Capex, das Marktumfeld und ein plausibler Wert. Daraus ergeben sich Kennzahlen wie Loan-to-Value (LTV) und Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR), die in der Regel auch den Covenants zugrunde liegen. Was bei einer Verletzung zu tun ist, beschreibt der Beitrag zum Covenant-Bruch.

4. Einen konkreten Vorschlag formulieren

Banken reagieren eher auf einen durchdachten Vorschlag als auf eine allgemeine Bitte um Entgegenkommen. Der Vorschlag sollte Umfang, Dauer und Gegenleistung des Aufschubs benennen, zum Beispiel eine Aussetzung der Tilgung für zwölf Monate, verbunden mit monatlichem Reporting und einem Vermietungsmeilenstein.

5. Den Weg zur Rückführung zeigen

Ein Aufschub ist eine Brücke. Die Bank wird wissen wollen, wohin sie führt: Nachvermietung, Refinanzierung bei einem anderen Institut, Teilverkauf oder geordneter Verkauf des Objekts.

Typische Bedingungen der Bank

Stimmt die Bank zu, knüpft sie den Aufschub regelmäßig an Bedingungen. Dazu gehören häufig eine Bearbeitungs- oder Anpassungsgebühr, ein höherer Zinssatz, zusätzliche Sicherheiten, erweiterte Informations- und Berichtspflichten, Ausschüttungssperren sowie Meilensteine, deren Verfehlung den Aufschub beendet. Diese Bedingungen sind Verhandlungsgegenstand. Es lohnt sich, sie vor der Unterzeichnung genau zu prüfen, da sie die Handlungsfreiheit des Unternehmens für die gesamte Restlaufzeit prägen können.

Recht und Immobilie gemeinsam betrachten

In der Praxis scheitern Gespräche selten an einem einzelnen Punkt, sondern daran, dass rechtliche und wirtschaftliche Argumentation nicht zusammenpassen. Die Bank prüft beides: die Vertragslage und die Werthaltigkeit der Sicherheit. Deshalb ist es sinnvoll, beide Perspektiven vor dem Termin zu einer Linie zusammenzuführen. Eine Zusage der Bank lässt sich damit nicht erzwingen, wohl aber eine sachliche Grundlage für ihre Entscheidung schaffen.