Tilgung aussetzen bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien

Wenn die Mieterträge einer Gewerbeimmobilie sinken oder eine größere Investition ansteht, gerät der Kapitaldienst unter Druck. Eine Tilgungsaussetzung ist dann eines der naheliegenden Instrumente: Die Tilgung ruht für einen vereinbarten Zeitraum, die Zinsen werden weiter gezahlt. Für die Bank ist das ein vergleichsweise begrenztes Zugeständnis, für das Unternehmen kann es spürbar Liquidität freisetzen. Dieser Beitrag beschreibt, wann eine Tilgungsaussetzung in Betracht kommt, wie Sie sie vorbereiten und welche Folgen sie hat.

Was eine Tilgungsaussetzung bedeutet

Bei einer Tilgungsaussetzung werden die vertraglich vereinbarten Tilgungsraten für einen bestimmten Zeitraum nicht gezahlt. Die Restschuld bleibt in dieser Zeit unverändert, die Zinsen laufen weiter. Die ausgesetzten Beträge werden später nachgeholt, etwa durch höhere Raten, eine längere Laufzeit oder eine höhere Restschuld bei Fälligkeit.

Abzugrenzen ist die Tilgungsaussetzung von der Zinsstundung, bei der auch Zinszahlungen verschoben werden (siehe Zinsen stunden), und vom tilgungsfreien Darlehen, bei dem von vornherein keine laufende Tilgung vorgesehen ist. Eine Tilgungsaussetzung ist regelmäßig eine nachträgliche Änderung des Darlehensvertrags und setzt die Zustimmung der Bank voraus.

Typische Anlässe bei Gewerbeimmobilien

• Auszug oder Ausfall eines größeren Mieters und die Zeit bis zur Nachvermietung,
• Revitalisierung oder Umbau mit vorübergehend reduzierten Erträgen,
• gestiegene Zinsen nach Auslaufen einer Zinsbindung, die den Schuldendienstdeckungsgrad belasten,
• verzögerte Verkaufs- oder Refinanzierungsprozesse,
• Investitionen in energetische Maßnahmen, die künftig die Vermietbarkeit sichern sollen.

Gemeinsam ist diesen Fällen, dass die Belastung vorübergehend und erklärbar sein sollte. Eine dauerhafte Unterdeckung lässt sich mit einer Tilgungsaussetzung allein in der Regel nicht lösen.

Wie die Bank eine Tilgungsaussetzung prüft

Die Bank betrachtet vor allem drei Fragen.

Erstens: Reicht die Liquidität, um zumindest die Zinsen zuverlässig zu zahlen? Wenn auch das nicht gesichert ist, wird eine Tilgungsaussetzung allein nicht genügen.

Zweitens: Wie entwickelt sich die Sicherheit? Die Bank wird den Beleihungswert und das Verhältnis von Darlehen zu Objektwert (LTV) neu betrachten. Eine ausgesetzte Tilgung bedeutet, dass die Restschuld langsamer sinkt. Bei fallenden Werten kann sich der LTV dadurch verschlechtern.

Drittens: Wie sieht der Weg zurück aus? Die Bank erwartet eine nachvollziehbare Darstellung, ab wann und wie die Tilgung wieder aufgenommen wird und wie die ausgesetzten Beträge nachgeholt werden.

Vorbereitung: Was vor dem Gespräch vorliegen sollte

Objektdaten

Mieterliste mit Flächen, Mieten und Laufzeiten, Leerstandsübersicht, Stand der Vermarktung, anstehende Instandhaltungs- und Capex-Maßnahmen sowie eine aktuelle Einschätzung des Marktumfelds. Wo möglich, sollten Aussagen durch Unterlagen belegt sein, etwa durch Mietvertragsentwürfe, Makleraufträge oder Kostenschätzungen.

Finanzdaten

Aktueller Darlehensstand, Zins- und Tilgungsplan, Liquiditätsplanung über mindestens zwölf Monate, die letzten Jahresabschlüsse und unterjährige Zahlen. Die Planung sollte zeigen, dass die Zinsen während der Aussetzung bedient werden können.

Vertragsprüfung

Vor dem Gespräch ist zu klären, welche Covenants bestehen und ob eine Tilgungsaussetzung Auswirkungen auf sie hat. Manche Verträge enthalten Amortisationsvorgaben oder Kennzahlen, die sich auf die planmäßige Tilgung beziehen. Auch Cross-Default-Regelungen in anderen Finanzierungen sollten geprüft werden.

Konkreter Vorschlag

Formulieren Sie Dauer, Umfang und Nachholung, zum Beispiel: Aussetzung für zwölf Monate, Nachholung über die Restlaufzeit, monatliches Reporting zur Vermietung. Ein Vorschlag mit klaren Meilensteinen ist für die Bank leichter zu prüfen als eine offene Anfrage.

Mögliche Bedingungen und Kosten

Stimmt die Bank zu, verbindet sie die Tilgungsaussetzung häufig mit Gegenleistungen. Denkbar sind eine Anpassungsgebühr, ein Zinsaufschlag, zusätzliche Sicherheiten, eine Ausschüttungssperre, ein Cash Sweep, bei dem Überschüsse zur Sondertilgung verwendet werden, oder engere Berichtspflichten.

Zu beachten ist außerdem: Weil die Restschuld langsamer sinkt, erhöht sich die Gesamtzinslast über die Laufzeit. Bei endfälligen Strukturen kann eine höhere Restschuld die spätere Refinanzierung erschweren.

Auswirkungen auf Covenants und Refinanzierung

Eine Tilgungsaussetzung kann die Einhaltung von Covenants erleichtern, etwa beim DSCR, wenn der Kapitaldienst sinkt. Je nach Definition im Vertrag kann sie aber auch andere Kennzahlen belasten. Wenn bereits ein Covenant verletzt ist oder eine Verletzung droht, sollten beide Themen gemeinsam verhandelt werden (siehe Covenant-Bruch). Andernfalls besteht das Risiko, dass die Bank trotz vereinbarter Aussetzung Rechte aus dem Covenant-Bruch geltend macht.

Für die spätere Refinanzierung ist wichtig, dass die Tilgungsaussetzung sauber dokumentiert ist und der vereinbarte Plan eingehalten wurde. Ein neuer Finanzierer wird die Historie des Engagements prüfen.

Einordnung

Die Tilgungsaussetzung ist eines von mehreren Instrumenten eines Kreditaufschubs für Unternehmen. Sie eignet sich vor allem dann, wenn die Zinslast tragbar ist und die Belastung zeitlich begrenzt bleibt. Reicht sie nicht aus, kommen weitergehende Lösungen in Betracht, bis hin zu einem Stillhalteabkommen.